こんにちは、カトヒレです。
前回のブログ更新から２か月以上が経過してしまいました。
（初めて読む方のために簡単に自己紹介します。私は２０２４年に２５年間務めた警察を４０代で早期退職して、セミリタイヤ生活中です。現職時代から節約とインデックス投資をしてきたことで、資産は１億円を超えています。中学生と高校生の子供が二人いますが、資産運用を継続すれば、お金で困ることはないと思い早期退職しました。現職時代に宅建やＦＰ資格を取っていたので、今は不動産会社でアルバイトしています。）
１０月中に賃貸用の戸建て住宅を購入して、その住宅の片付けなどをしていたこともあり、プライベートの時間の多くを使っていました。
物件の引き渡し後の、１０月後半には車中泊による城巡りにも行きました。
１１月１６日には、不動産の資格である「賃貸不動産経営管理士」資格の受験もありました。
購入した不動産の片付け、車中泊旅行、不動産資格の受験
そんなこんなで、１０月、１１月は忙しくて、ブログ更新が滞ってしまいました(>_<)
今日は、２棟目の不動産物件を仕入れたことについて書いていきます。
２棟目の賃貸物件を購入
冒頭の自己紹介にも書きましたが、私は警察を退職してから不動産会社でアルバイトをしています。販売のノルマなどがない、事務職なので気楽に働けています。
仕事中に周辺地域の不動産物件を見ていくうちに、不動産についての知識も身についてきました。
そして、勤務歴が１年を過ぎた今年の７月に、１件目の収益用の不動産を購入しました。
個人がやる不動産投資は、基本的には、購入した物件を賃貸に出して、入居者から家賃をもらって収益とします。
私が７月に買った物件は、購入費用が４１０万円で、毎月の家賃が５万円です。
年間の家賃が６０万円なので、７年間貸し続ければ、物件の購入価格を回収することができます。
表面利回りは、１４％になります。
なかなか良い物件を買えたと満足していたところ、キャッシュにはまだまだ余裕があるので、２件目を買うことも考えていました。
もちろん、「いい物件があれば買う」という話であって、「急いで買わなきゃ」ということではありません。
いい物件はないかな、と物件の売買サイトをうろついていたところ、下記の物件を見つけました。
千葉県の八街駅から徒歩１２分
土地６２坪の４ＬＤＫ
昭和５４年築
販売価格６５０万円
駅からの距離、敷地の広さ、上下水の完備、市街化区域内（再建築できないなどの、変な土地でない）、築古だけど駐車場２台分
悪くない……
出所 呪術廻戦
ということで、この物件を預かっている不動産会社に連絡して内見をしました。
（預かっているという表現をしたのは、不動産会社が物件の売主ではないからです。私が連絡した不動産会社は、一般人の売り主さんから「この家が売れるように販売活動をしてください」という依頼を受けた業者です。この物件の売り主さんは、不動産に詳しいわけではない、普通の一般の方です。）
不動産会社の担当者と、現地で待ち合わせをして、物件内を視察（これを内見といいます。）。
築古なので、表面的に傷んでいる部分は多いものの、建物の本体はしっかりしている印象。
ある程度のリフォームが必要で、費用は１００万円くらいとのこと。
販売価格が６５０万円、リフォームが１００万円、取得費用を５０万円とすると、物件の取得額は８００万円です。
私がこの物件を貸し出すことでもらえる家賃は、おそらく月額６万円～７万円です。
実質利回りで、１０％を割り込むことになりそうです。（実質利回りとは、取得費用やリフォーム費用を考慮した利回りです。）
昭和５４年の築古物件なので、実質利回り１０％は最低ラインだと思います。
要は、賃貸物件で利益を出すには、物件価格がやや高いということです。
そのことを、不動産会社の担当者に伝えると、「値引きも可能だと思いますよ。」
とのこと。
聞けば、私よりも以前にこの物件を買おうとした人が、５００万円という指値（値切り交渉）を入れたそうです。
そのとき、この物件の所有者である売主は、その指値を断ったそうです。
その際、担当者が売主に対して、「５００万円の値切りは無理とのことですが、いくらまでの値切りならＯＫ出したんですか？」と聞いたそうです。
そしたら、「５５０万円なら売ってもよかった」という回答だった。
このやり取りで私は、５００万円以上、５５０万円以下の値切り交渉なら受け入れられる可能性が高いという情報を得ました。
販売価格６５０万円の物件を、１００万円以上は値切って買うことができるとのことで、私は購入をかなり前向きに検討。
諸々考えて、「これはいけるだろ！」ということで、翌日に５３０万円の指値で買付証明書を発送。
その指値が、スコンと通って、契約が成立しました。
ただ、この物件は今まで内見者は多いものの、契約には至っていなかったとのことです。
その原因は、物件が５年ほど空き家状態で、樹木が荒れ放題でジャングル状態だったからじゃないかと思います。
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駐車場わきの木が、高さ４メートルくらいに成長しています。
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育ち過ぎたポチキンモクセイが、敷地の外にあふれ出しています。
熱気球みたいになってますね。
こいつも、５メートルクラスまで成長しています。
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敷地内の庭も、完全なジャングル状態です。
これは、購入を検討する上での大きなマイナス要因です。
こんなジャングル見たら、普通の人は怖気づいちゃって、購入する気がなくなるでしょう。
木の伐採とゴミ処理
私も、このジャングルはヤバいなと思いながら、「自分で切って、市のクリーンセンターに捨てに行けばいいだろう」と思っていました。
木を切って、クリーンセンターに持っていくだけなら、手間さえかければ素人でもできます。
プロに高いお金を払ってやってもらわなくても、自分でできる分野なんですね。
外壁塗装、水回りの交換、内装工事など、素人ができない仕事はプロに任せるべき。
そういう特殊技術を要する仕事は、素人がやってもまともにできるはずがないからです。
一方、木を切って、それをゴミとして処分するだけなら、プロも素人も技術的な差がありません。
そういうところは、積極的に、不動産オーナーが手間をかけて、経費を削減するべきところだと思います。
車中泊にも利用している私の愛車、スズキエブリイの荷台に、切った枝を満載してクリーンセンターまで運びます。
クリーンセンターでのゴミの処理費用は、１０キロ当たり１００円かかります。
処理費用の合計を計算すれば、自分が捨てたごみの重量がわかります。
ゴミの処理費用は、１万円近くかかったので、トータルで１トン近いゴミを処分したことになります。
これをゴミ処理業者に頼んでいたら、おそらく３０～４０万円は取られていたと思います。
１０月、１１月中の休日を使い、木を切っては捨て、切っては捨てを繰り返しました。
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警察時代の友人で、投資家でもあるＹ氏に何回か手伝ってもらいながら、この状態まできれいにすることができました!(^^)!
（Yさん、ありがとうございました。）
利回り的なお話し
今回、この物件を購入した金額は５３０万円でした。
不動産は、このほかにも取得費用がかかります。
この物件の売り主と買主の間を取り持った不動産会社に払う仲介手数料は、３３万円。（物件の案内や役所調査、契約書と重要事項説明作成の手間を考えると、全然暴利ではないと思います。）
法務局に払う登記費用と、司法書士に対する報酬、印紙税、固定資産税清算金、不動産取得税、合わせて約２７万円。
物件価格と取得費用の合計が約５９０万円。
このほかにリフォーム費用を１３０万円かけたとすると、合計７２０万円です。
スタートを７２０万円で、月額の家賃を７万円と想定したとすると、年間の家賃は８４万円です。
この場合の利回りを計算すると
８４万÷７２０万＝１１．６％
これなら、まあまあかなと思います。
月額７万円の家賃で入居が決まらない場合、家賃を下げて募集を掛けることも考えます。
仮に６万円まで下がった場合、年間の家賃は７２万円です。
この場合の利回りは
７２万÷７２０万＝１０％
最低でもこのくらいの利回りは取りたいところですね。
今回は販売価格６５０万円の物件を、５３０万円の指値で購入しているので、実質で１０％の利回りを確保できそうです。
計算式を見るとわかるように、物件の取得価格を下げるほど利回りは向上します。
不動産投資をすると、いい物件、悪い物件という言い方をする人がいますが、私はそういう考え方をしません。
いい物件でも、高値で仕入れれば、悪い物件になる。
悪い物件でも、安値で仕入れれば、いい物件になる。
私はこう考えているので、仕入れ値はとても大事だと思います。
最後に
文中にも書きましたが、今回取得した２棟目の物件は、おそらく家賃７万円前後で貸しに出せると思います。
７月に取得した１棟目の物件は、家賃５万円で稼働中です。
合わせると、家賃収入が月額１２万円になります。
現在私は、不動産会社のアルバイト収入が手取り１２万円くらいです。
妻も、パートで手取り１２万円くらいです。
そのほか、保有している高配当株の配当金月額６万円くらい入ってきます。
１２万＋１２万＋１２万＋６万＝４２万
月額４２万の安定収入があるので、ほとんど資産を取り崩すことなく生活ができそうです。
現在の私の社会的な属性を考えると
・会社員
・自営業者（不動産賃貸業）
・株式投資家
この３つの要素を１／３ずつ持っている人だと思います。
今年から始めた不動産賃貸業ですが、自分で事業を持つようになると、経費で落とすという考え方が身についてきます。
ゴミの処理費用、のこぎりや脚立の購入、ガソリン代などは、不動産事業に必要な経費で落とします。
それだけでなく、不動産投資に関する書籍の購入、宅建士や不動産賃貸管理士の受験料なども経費にできます。
元々、趣味でやっている読書や資格取得の費用を経費で落とせるのはいいですね。
有料の会計ソフトも導入して、経理なども勉強しながら、来年の確定申告に備えています。
今は、警察時代とは全く違うことを考えながら、日常生活を楽しんでいます。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
コメント
お久しぶりの記事ですね～。
前回の不動産投資の記事も興味がありましたが、すでに2棟目に着手されたていたとは…動きがお早い。
実は、私も不動産投資に興味を持ちまして、今春にそっち系のオンラインスクールに入会した後、今は旧祖父母宅の相続物件をリフォーム工事中です。来春には貸し出せるようにしたいと考えています。
以前、コメントを書かせていただいた時よりも、早期退職したい欲が強くなってきているので、なんとか他の収入源を確保して、あと1～2年で退職できるように頑張っています。
ちなみに先日、職場の上司と話をした時に、上司も偶然、このブログの読者であることが判明しました(笑)
不動産投資の記事も大変興味がありますので、またお時間がある時に書いていただけると幸いです。
ヒロさん、コメントありがとうございます。
相続された物件をリフォーム工事してるんですね!(^^)!
相続しても、手を付けずに空き家にしてしまう人も多いですが、もったいないですよね。
早く入居付けできるといいですね。
不動産は、株とは違う面白さがありますね。
私は５棟くらいまで買っていきたいと思うので、ブログにもしていきますね。