こんにちは、カトヒレです。
私は２０２４年の５月に２５年間務めた警察を早期退職して、セミリタイヤ生活をしています。
高校生と中学生の子供がいる４人家族ですが、退職時までに資産を１億円にしました。
警察退職後に何もせずに家にいるのも暇すぎるので、不動産会社で週４日でアルバイトをしています。アルバイト先を決めた理由は、警察在職時に宅建士の資格を取っていたからです。宅建士があると、未経験からでも高い確率で不動産会社に就職することができます。
不動産会社での勤務も、約２年が経過します。
毎日、周辺地域の不動産情報を見ていると、「この物件はすぐ売れそう」「この物件は金額下げないと売れないかな」などの相場観が身についてきます。
私も１年を過ぎたころから、徐々に物件の相場観が身についてきたので、自分で不動産を購入して、賃貸に回す不動産賃貸業（大家さん業）を始めました。
昨年は、７月と１０月に戸建て住宅を２軒購入しました。
最近、２軒目に購入した物件の入居者が決まりました!(^^)!
購入して半年、ようやく入居者から家賃をいただける状態にすることができました。
それなりに苦労があったことと、現役の不動産会社社員であることの立場を活かせた部分もあります。
今日は大家業２年目の私が、不動産投資で感じたことについて書いていきます。
１件目はオーナーチェンジ物件
７月に購入した一件目の物件は、購入時にすでに入居者がいる、賃貸中の物件でした。
入居者がいる物件は一般的に、オーナーチェンジ物件と呼ばれます。
入居者がオーナーに家賃を払っている状態の物件を、旧オーナーから新オーナーに売却する取引です。
入居者は、家賃を旧オーナーに払うのをやめて、新オーナーに支払うようになる。
これだけで、契約条件などが変わることなく、そのまま住み続けられます。
旧オーナーは、物件を売却したことで現金を手にして、建物の賃貸借契約から一切無関係になります。
新オーナーは、物件の所有権を得るとともに、現入居者との賃貸借契約をそのまま引き継ぎます。
オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、すでに入居者がいるので、自分で入居者を探す必要がないということです。
そして、購入して所有権を得たその日から家賃をもらうことができます。
タイムラグなく家賃をもらえるので、物件を遊ばせておく時間が発生しないので、とても効率がいいです。
一方、空き家の物件を購入する場合は、リフォームが必要になることが多いです。
リフォームに必要な期間が１～３か月。
それから入居者の募集をして、入居が決まるまで１～３か月。
物件を購入してから家賃をもらうまでに、早くても２～３か月はかかってしまいます。
オーナーチェンジ物件は、購入したその日から家賃をもらえるのが最大のメリットです。
逆にオーナーチェンジ物件のデメリットは、購入前に家の中を見ることができないことです。
入居者には自己の生活を脅かされない権利があるので、オーナーといえども居住中の家の中を確認することは許されません。
家の中がゴミだらけ、ペットのひっかき傷、たばこのヤニ、雨漏りシロアリなどを申告しない入居者の可能性もあります。
購入後、その入居者が退去するまで家の中の状態がわからないのです。
そういった意味では、ギャンブル性が高い物件です。
入居者がキレイに使ってくれていれば当たり、荒らし放題だったらハズレ。
これがオーナーチェンジ物件の特徴です。
特徴として付け加えると、オーナーチェンジ物件では、不動産投資の経験値が貯まりにくい、ことも挙げておきたいです。
・オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるので、入居者を探す必要がありません。
・また、リフォームをする必要もありません。
買うだけ買ったら、あとは家賃が勝手に入ってくる。
特に何もすることがないので、大家としての経験値を上げることができないのです。
・入居者を見つけるのに強い不動産業者の選定
・良心的な価格で工事してくれる大工さんの選定
・そもそも、リフォームにどのくらいの金を出すか
・家賃の設定はどうするか
・ペットの飼育を認めるか
空き家物件を買った場合は、これらのことを考えなければなりません。
オーナーチェンジ物件は、これらを経験することができません。
物件を購入して大家になったとしても、大家スキルは上がりにくいのです。
私が１件目の物件を買った時のブログです
２軒目は空き家物件
１件目の物件がオーナーチェンジ物件だったので、大した手間も苦労もなく、大家デビューをしてしまいました。
ですが、経験が少ないので大家スキルは身についてません。
２件目に購入した物件は、４年間空き家で、しっかりとリフォームなどもしなければいけない物件です。
4年間放置されていたので、木が伸び放題でした。
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これを片付けるのに、電動チェーンソーや脚立を購入して木を伐採。
切った木をクリーンセンターに捨てに行きました。
トータルで２０回くらいクリーンセンターとの往復をしました。
庭の伸び放題だった木を処分して、地面を慣らして、その上に防草シートを張りました。
木の処分費用は約１万円、防草シートも約１万円くらいでした。
期間は約２か月、仕事が休みの日に通って、友人にも手伝ってもらいながらやりました。
業者に頼んで、庭にコンクリートを敷けばもっとキレイになるでしょうが、１００万円くらいはかかると思います。
必要以上のコストを掛けてしまうと、事業として儲けが出ないので、やりすぎは禁物です。
屋内のリフォーム
この物件で、最優先でやらなければいけないリフォームは、トイレでした。
昔のトイレで、床から一段上がったところに便器がある和式トイレでした。
和式の便器に、後付けの便座をくっつけて座れるようにしたものです。
このトイレを見ただけで、ほとんどの人が入居する気がなくなるだろうと思えました。
これを大幅にリフォームしました。
古い便器を撤去して、ウォシュレット付きの洋式トイレに変更。
床、壁のタイルも撤去して、内装もリフォーム。
掛かった費用は約３０万円。
洗面所、廊下などの床もブカブカしていたので、床板の張り替えもしました。
洗面化粧台は何とか使えるだろうと思っていましたが、水漏れが判明。
化粧台も新品に入れ替えました。
その他、
浴室の追い炊き機能追加工事と給湯器交換
洋室のクロス張替え
畳の表替え
ふすま、障子、網戸の張り替え
車庫のブロック塀の撤去
これら諸々をやったところ、トータルで約１５０万円になりました。
購入前の内見の時は、細部まで物件を見れていませんでした。
そもそも追い炊き機能がない風呂というのを想定してませんでした。
４年も空き家なら給湯器は故障していて当たり前と考えるべきところ、そこも考えてませんでした。
内見時は電気や水道も通っていないので、エアコンの動作確認や、給排水の確認もせず。
築古の中古物件は、トラブルのオンパレードです。
それを乗り越えて人が住める状態まで、できるだけコストを掛けずに持っていく。
不動産投資は、知識と経験がものをいう世界だと感じました。
入居者の募集
物件を購入したのが１０月。
すぐにリフォームを依頼したところ、工事の開始は年明けの１月とのこと。
今は職人不足で、工事を依頼しても、すぐに始めてもらえないようです。
工事の終了が３月の上旬。
入居者を募集しようと、物件の近くにある不動産会社に連絡したところ、営業担当者があまり乗り気ではない様子。
２社に連絡しましたが、２社とも面倒くさそうな対応をされます。
不動産会社の営業担当者にとって、賃貸物件の入居者探しは、おいしい仕事ではないです。
売買の契約と比べて、手間の割にもらえる報酬が少ないからです。
それとは反対に不動産会社にとっては、その後の大家との管理契約につながるので、賃貸契約も取っておきたい仕事です。
毎月定額の管理費が、会社に入るので、会社にとっては長期的な利益につながる。
でも、営業担当者には、契約時の手数料報酬が入って終わり。
賃貸の入居者探しは、
・不動産会社にとっては、やりたい仕事。
・不動産会社で働く営業担当者にとっては、やりたくない仕事。
こういう図式であることに改めて気づかされました。
そんな感じで、入居者探しをどうしようか悩んでいたところ、私が働いている会社の社長が「うちで入居者探しますか？」と言ってきました。
私としては、仕事の時間に自分の物件の入居者を探すのも公私混同だと思い、遠慮してました。
社長は「手数料や管理費はほかの大家さんと同じようにもらうので、それでよければやりますよ」とのこと。
という流れで、自分の物件を自分の会社で広告を出して入居者を探すことになりました。
物件の写真撮影、間取りを作成して、インターネット広告に掲載する。
現地に行って、入居者募集の看板を設置する。
これらの作業を自分でやって、入居者を募集しました。
入居者が決まる
この物件は、売り値６５０万円だったところ、５３０万円の指値（値切り）で購入しました。
購入時の手数料は約５０万円。
リフォーム費用は、予定をオーバーしての約１５０万円。
購入価格のトータルは、７３０万円です。
物件の利回りは、購入価格ともらえる家賃との関係で決まります。
仮に月額６万円だった場合
６万円×１２か月＝７２万円
７２万円÷７３０万円＝９．８％
利回りは９．８％になります。
築浅・都市部の物件であれば、利回り９．８％はメチャクチャ優秀です。
でも、私の物件のように郊外・築古の物件ではもっと利回りを狙いたいところです。
できれば、１５％くらいを狙いたいものです。
７３０万円の物件で利回り１５％だと、月額の家賃は９万１０００円です。
私が購入した物件のエリアの戸建て賃貸住宅の家賃相場は、６～８万円です。
９万円以上の家賃で募集をすると、なかなか入居者が決まらないでしょう。
入居が決まらずに、３か月、半年と時間が経ってしまうことで、無収入の期間も長くなってしまいます。
それなら、多少家賃を下げてでも、早く入居してもらった方がいいです。
私は家賃を７４０００円に設定して募集を開始しました。
募集から２週間で申し込みが入り、申し込みから２週間後が入居日になります。
年間の家賃は８９万円。
利回りは、１２．１％です。
最後に
１０月に購入した物件は、４月後半から家賃をもらえるようになります。
購入から入居までに半年の期間を要しました。
自分が不動産会社に勤務しているというアドバンテージを活かしても、このくらいかかりました。
今の不動産市場は借り手市場と言われるので、不動産賃貸業で利益を出すのは簡単ではないですね。
投下した７００万円の資金を回収するのには８年かかるので、気長に行かなければなりません。
正直、不動産投資とＮＩＳＡでオルカン買うのと、どちらが儲かるのかは分かりません。
少なくとも言えるのは、資産形成の初期に不動産投資はやるもんじゃないと思います。
予期せぬ修繕などで、お金はポンポン出ていきますし、思っていたような家賃で貸せないこともあるでしょう。
そうなっても大丈夫なよう、数百万円は余分に出せるだけの待機資金が必要です。
自己資金が１０００万円にも満たない状態で始めるような投資方法ではないと思います。
私の場合は、自己資金がそれなりにあるのと、不動産会社で働いていたので、興味本位で始めたようなものです。
ガシガシ利益を狙うというよりは、王道と言われる不動産投資が面白そうだからやってみよう。何かあったところで、人生がひっくり返ることはないので。。くらいのノリです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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